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家づくりの予備知識1

更新日:2014年2月12日

土地にまつわる規制の話

家を建てる目的で土地を探していて、気に入った土地が見つかりました。でも、ちょっと待ってください。土地さえあれば、どこでも好きな所に好きな家が建てられるわけではありません。
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土地によっては家が建てられないこともあるんですか?

その通りなのです。家を建てるには、さまざまな法律の規制を受けます。
思い通りの家が建てられない場合や、ときに家そのものが建てられない場合もあります。
ですから、その土地に関する規制についてよく知っておくことが必要です。
これから、家づくりに関わってくる主な法律である都市計画法と建築基準法の基本知識をご紹介いたします。家づくりを検討する際のご参考にしてください。
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その土地はどの地域でしょうか?

都市計画法は、その名のとおり、計画的な都市づくりを進めるための基本的な法律です。
この法律に基づいて、土地の利用方針を定め、その方針を具体化するために規制や事業を実施することが広い意味での都市計画となります。

さて、都市計画法は、都市計画区域という地域を定め、基本的にはそのなかで適用されるものです。都市計画区域以外の地域は、都市計画区域外として原則的に都市計画法の規制を受けません。

さらに、都市計画区域も、さまざまな地域に分けられており、それぞれ都市計画に基づいた規制等が定められています。
では、市原市では、どのような地域が定められているのでしょうか。

まず、都市計画区域のなかには、市街化区域と市街化調整区域が定められています。
市街化区域は、すでに市街地になっている区域と、これから市街地として整備することを計画している区域のことで、原則的に建物が建てられます。
一方、市街化調整区域は、市街地開発を抑制するための区域として定められているので、原則的に建物を建てることが制限され、この区域内で建物を建てるためには開発許可が必要になります。

都市計画法の区域区分のイメージ

都市計画法の区域区分のイメージの絵

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じゃあ、市街化区域のなかの土地なら家を建ててもいいんですね。

市街化区域内であれば、どこでもどんな建物でも可能というわけではありません。家を建ててはいけない地域もあるのです。
例えば、住宅地のなかに高層マンションや、大きな工場があったら、住宅地に住む人たちに迷惑なこともあるでしょう。
このようなことを防ぐため、市街化区域内には、地区によって、建てられる建物と建てられない建物を分けて、同じような規模や用途の建物を集めた用途地域が定められます。
用途地域は全部で12種類ありますが、市原市では、そのうち準住居地域を除く11種類の用途地域が定められています。
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用途地域一覧図

用途地域は、目的に応じて、大まかに住居系、商業系、工業系に分けられますが、工業系のうち工業専用地域は、工業の利便を増進を図るための専用地域なので、家を建てることができません。
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ほかの地域なら家を建てられますか?

はい、他の地域であれば家を建てられます。
ただし、それぞれの用途地域では、規制の内容がかなり異なり、結果として環境もかなり違ってきます。
一例として、第1種低層住居専用地域は、住宅以外の用途は厳しく規制されるので、住宅地として良好な環境が形成されやすいのですが、反面、スーパー、病院などの利便施設ができないので不便に感じられるかもしれません。
一方、商業地域では、大型店舗なども建築可能な場合が多いので生活の利便性が高まりますが、交通渋滞、日照、騒音問題など良好な住環境の支障となる問題がおこる可能性も少なくありません。
極端に言えば、用途地域によっては、実際の周辺の立地状況が一戸建ての住宅ばかりでも、ある日、高層マンションが建つということもおこりえますので、家を建てる土地周辺の用途地域の規制内容をよく理解しておくことが重要です。
また、用途地域とは別に生産緑地地区、地区計画、特別用途地区のなかの特別工業地区、建築協定など、さらに細かい地区ごとの規制が定められている場合もあるので注意しましょう。

どの地域に入っているか確認することが大事なんですね。

ええ。家が建てられるかどうかに関わる重要な条件がもうひとつあります。
これまで説明してきた地域の話は、都市計画法に基づくものでしたが、家づくりに関わるもうひとつの重要な法律として、建築基準法があります。
建物を建てるときには、工事に着手する前に、その建築計画が最低限の安全性や快適性の基準を満たすものであるかどうか、周辺環境に配慮されているかどうか確認が必要となります。
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その土地は道路に接していますか?

ここでいう道路とは、建築基準法で規定された道路のことです。
原則として幅4m以上の道を道路とします。(建築基準法第42条)
建築基準法では、基本的に土地が、この(幅4m以上の)道路に2m以上接していなければ、建物の敷地として認められません。
これを接道義務といいます。(建築基準法第43条)
接道義務を満たしていないと、現在建物が建っていても建て替えができないこともあります。
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そうなんですか。あの道は4m以上あったかなあ?

道路の幅は、その道路を管理している行政機関で確認することができます。
市道であれば、市役所の土木管理課(南総、加茂地区は南部土木事務所)、県道や国道297号、国道409号は千葉県市原土木事務所、国道16号は関東地方整備局千葉国道事務所です。
ただ、市内には、幅が4m未満の道も少なくありません。
その場合、法律の施行前から建物が建ち並んでいて、市が指定した道については、建築基準法上の道路(建築基準法第42条2項)として扱われ、この道路に2m以上接していれば建物を建てることができます。
なお、この道路に接した土地に建物を建てるとき、道路の中心線から2m後退した線を道路と敷地の境界と考えなければなりません。
自分の土地であっても、道路の中心線から2m以内の部分については、建物の敷地面積と見なされなくなり、後述する建ぺい率や容積率に影響してきます。
また、条件によっては、もっと厳しく後退しなければならないケースもあるので、確認が必要です。
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セットバック図

相談窓口

■相談窓口一覧
都市計画区域 区域区分は都市計画課で確認できます。
市街化区域 市街化調整区域内の建築については宅地課にご相談ください。
市街化調整区域
開発許可 宅地課
地区計画 都市計画課
生産緑地地区
特別工業地区 地区は都市計画課で確認できますが、規制内容については建築指導課でご確認ください。
建築協定
接道義務 建築指導課

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お問い合わせ先

都市部 都市計画課
市原市国分寺台中央1丁目1番地1 第1庁舎3階
電話:0436-23-9838 ファクス:0436-21-1478

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市原市役所

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