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家づくりの予備知識2

更新日:2014年2月12日

家にまつわる規制の話

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この土地は用途地域も接道も条件を満たしているみたい。これなら家が建てられそう。
だけど、どんな家でも建てられるのかしら?

どんな家でも自由に建てられるわけではありません。
あなたが計画している家が建築基準法に適合していなければ、建築できないことになっています。
そのため、建築確認申請を行い、適合していると確認を受けて、はれて家を建てることができるのです。
ここでは、家を計画するうえで基本となる規制について見ていきます。
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建物の規模について~面積

まず、家の規模を考える要素として面積について説明します。
建築基準法に関する家の面積には、建築面積と延床面積の2種類があります。
建築面積とは、建物の水平投影面積をいいます。建物の真上から光をあてて、敷地に映った影の面積です。
厳密に言うと、バルコニー、出窓、軒、庇(ひさし)、ポーチなど、建物の壁から出ている部分は、個別に建築面積への算入方法が決まっていますが、一般的な一戸建ての住宅ならば、おおむね1階部分の床面積と考えて差し支えないでしょう。※

延床面積は、建物の屋内的用途に使われる空間の床面積の合計です。
こちらも、車庫や駐輪場、物置、バルコニーなど個別に延床面積の算入方法がありますが、一般的な一戸建ての住宅ならば、おおむね各階部分の床面積の合計と考えて差し支えないでしょう。※

さて、建物の建築面積は建ぺい率、延床面積は容積率という割合で、敷地面積に対してどれぐらいの面積が使えるか制限されます。

建ぺい率、容積率の絵

いま、敷地面積が100平方メートルで、建ぺい率50%、容積率100%と指定されているとすると、建築面積の上限は50平方メートル、延床面積の上限は100平方メートルと決まります。
建ぺい率、容積率は、用途地域ごとに表のように定められています。
ただし、容積率は、敷地が接する前面道路の幅によってが変わる場合があるので注意が必要です。※
前面道路の幅が12m以上の場合は、用途地域ごとに指定された容積率になりますが、12m未満の場合は、前面道路の幅に一定の係数を乗じた数値(基準容積率)と指定された容積率(指定容積率)の小さいほうが採用されます。
なお、車庫や地下室、屋根裏小屋など場合によって、容積率の緩和を受けることができます。

■建ぺい率、容積率
用途地域 建ぺい率 前面道路の幅員≧12m 前面道路の幅員<12m
指定容積率 基準容積率
第1種低層住居専用地域 30% 50% 前面道路の幅員(m)×0.4と
指定容積率を比べ小さい数値
50% 100%
第2種低層住居専用地域 50% 100%
第1種中高層住居専用地域 60% 200%
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域 60% 200%
第2種住居地域
近隣商業地域 80% 200% 前面道路の幅員(m)×0.6と
指定容積率を比べ小さい数値
商業地域 80% 400%
準工業地域 60% 200%
工業地域
工業専用地域 30% 200%
60% 200%

例えば、指定容積率200%の第1種住居地域内で、幅員4メートルの道路に接した敷地の場合、
道路幅員が12メートル未満なので、

4m×0.4=1.6→基準容積率160%となります。

指定容積率200%より基準容積率160%の方が小さい数値となるため、この条件の敷地の容積率は160%となります。

※なお、詳細は建築指導課にご確認ください。

建物の規模について~高さ

建物の規模は敷地面積と建ぺい率、容積率である程度決まってきますが、これに加えて高さに関する規制によって制限されます。
高さの制限には、絶対高さの制限と斜線制限があります。
絶対高さ制限は、第1種低層住居専用地域及び第2種低層住居専用地域に指定されており、市原市では10mと指定しています。

斜線制限には、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、高度地区に伴う斜線制限があります。


道路斜線制限は、右図のように敷地の接する前面道路の反対側の境界線から一定の勾配で引いた斜線内に建物がおさまるようにしなければなりません。※

隣地斜線制限は、(北側を除く)隣の敷地との境界線から立ち上がる斜線によって建物の高さを規制します。※
隣地斜線制限は、第1種低層住居専用地域及び第2種低層住居専用地域には適用されず、また、隣地境界線から20mまたは31m垂直に上がったうえの斜線であるため、一般的な一戸建ての住宅を建てる際にはあまり影響がないといえます。

北側斜線制限は、市原市では、第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域に適用され、北側の隣地との境界線から立ち上がる斜線によって建物の高さを規制します。

第1種中高層住居専用地域及び第2種中高層住居専用地域は、併せて受ける高度地区の制限がより厳しいため、北側斜線制限の制限は適用されません。

このような斜線制限が適用される敷地では、これらを複合した斜線内におさまるように建てなければなりません。

※注意
高さの制限は、他にも日影規制や高度地区などがあり、また、それぞれの高さの制限には、緩和条件が定められるなど非常に複雑なので、詳細は、建築計画を建築指導課にご相談ください。

■日影による中高層の建築物の高さの制限一覧(千葉県建築基準法施行条例より市原市該当部分抜粋)
用途地域 第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
制限を受ける建築物 軒の高さが7mを超える、
または地階を除く階数が
3以上の建築物
高さが10mを超える建築物 高さが10mを超える建築物
平均地盤面からの高さ 1.5m 4m 4m
容積率 50% 100% 200% 200%
高度地区     1種 1種以外 1種、2種  
敷地境界線からの水平距離が10m以内の範囲における
日影時間
3時間 4時間 3時間 4時間 4時間 5時間
敷地境界線からの水平距離が10mこえる範囲における
日影時間
2時間 2.5時間 2時間 2.5時間 2.5時間 3時間

高度地区の絵

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敷地場所や面積、形によって、建てられる家の大きさや形の条件が決まってしまうのね。
計画する前に聞いてよかったわ。
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お問い合わせ先

都市部 都市計画課
市原市国分寺台中央1丁目1番地1 第1庁舎3階
電話:0436-23-9838 ファクス:0436-21-1478

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市原市役所

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