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都市計画法第34条第13号の審査基準

更新日:2015年4月1日

都市計画法第34条第13号
区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して六月以内に国土交通省令で定める事項を都道府県知事に届け出たものが、当該目的に従って、当該土地に関する権利の行使として行う開発行為(政令で定める期間内に行うものに限る。)

令第30条
法第34条第13号(法第35条の2第4項において準用する場合を含む。)の政令で定める期間は、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して5年とする。

規定について

法第7条に規定する市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画の決定又は変更(いわゆる線引き)により市街化調整区域となった土地についての経過的な措置として定められたもので、次に掲げるものすべてに該当することが必要です。

  • 自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第一種特定工作物を建設する目的とするもの
  • 市街化調整区域に決定(変更)された際、土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者
  • 市街化調整区域に決定(変更)された日から6か月以内に市長に届け出た者
  • 市街化調整区域に決定(変更)された日から5年以内に行う開発行為であること

「自己の業務の用に供する建築物」について

既存の権利者の届出をした者が市街化調整区域の決定時において従事する自己の業務の用に供するもののみをいうものではなく、届出をした者が、将来、当該建築物を建築するときにおいて従事することとなる業務の用に供するものである場合を含みます。

「自己」とみなす範囲について

届出者(権利を有する者)の配偶者が建築しようとする者となる場合等がありますが、次に掲げるものにあっては、それぞれ自己とみなすものとします。
ア配偶者
土地の権利を有している者(既存の権利の届出者)の配偶者が当該土地において届出の目的にかかる建築物の建築又は第一種特定工作物の建設をしようとする者(建築確認申請者)である場合は、建築をしようとする者が既存の権利を有しているものとみなし、建築をしようとする者から法第29条(または法第43条第1項)の許可申請をすること。
この場合にあっては、当該婚姻関係を証する書類(住民票の写し等)を許可申請書の添付書類である既存の権利を証する書類に含めて添付すること。
イ小規模法人の役員
小規模の法人であって、当該法人の役員若しくは従業員が同一世帯員若しくは同一親族の構成員により構成されているもの等で、個人企業と同様とみなされるものについては、当該法人の業務の用に供する建築物を建築する目的で、当該法人の役員である個人が権利を有している土地(個人名で既存の権利の届出)に当該法人が届出の目的にかかる建築物の建築又は第一種特定工作物の建設をしようとする場合は、当該法人が既存の権利を有しているものとみなし、上記アと同様当該法人から許可申請をすること。
また、これらの法人が権利を有する土地(法人名で既存の権利の届出)に、当該法人の役員である個人が届出にかかる当該法人の業務の用に供する建築物の建築又は第一種特定工作物の建設をしようとする(個人が建築確認申請者ならびに許可申請者)場合は、当該法人と当該法人の役員である個人とを同一とみなすものとする。
なお、これらの場合にあっては、当該法人の実態を判定するに足る書類を上記アと同様に添付すること。

「権利」について

本号にいう権利は、土地の所有権及び所有権以外の土地の利用に関する権利であり、借地権(賃貸借、使用貸借)又は地上権は該当しますが、抵当権、先取特権等は該当しません。また、仮登記、仮契約、売買予約等は、ここにいう本来の権利ではないから当然該当しません。

既存の権利を証する書類

本号の規定により許可(法第29条又は第43条第1項)を受けようとする場合には、許可申請者が市街化調整区域に指定された際(指定の前日までに)に権利を有していたことを証する書面を許可申請書に添付しなければならないこととされています。(省令第17条第1項第5号)
この権利を証する書面は、原則として、申請者(届出者)の所有権又は地上権等の登記のある土地の登記全部事項証明書とするが、農地法第5条の規定による許可を受けた場合若しくは割賦販売方式により土地を取得した場合(この場合は、申請若しくは届出に係る土地が市街化調整区域となる前に当該土地の利用権が発生しているものに限る。)にあっては、当該許可書の写し、若しくは当該割賦販売方式による土地の売買契約書の写しをもって土地の登記全部事項証明書に代えることとします。
また、個人間における借地権についても、原則として土地の登記全部事項証明書によることとしますが、やむを得ない場合は、土地の貸借契約書、賃貸料の領収書等によることとします。

都市計画法以外の他法令許可等

開発行為を行うため農地法第5条の規定による許可を受けなければならない場合にあっては、市街化調整区域に指定される前に当該許可を受けていなければなりません。これは、農地に関する所有権その他の権利の変動の効力が当該許可があってはじめて生ずるためです。しかし、農地法第5条の規定による許可以外の許可等、すなわち、届出の目的にかかる建築物を建築し当該業務を行うために、農地法第4条の規定による許可又は旅館業法、食品衛生法若しくは薬事法等の法令等に基づく許認可等を必要とする場合にあっては、それらの許認可等は法第29条(又は法第43条第1項)の規定による許可を受けるときまでに、それぞれの許可等の手続きを終了すればよいこととなります。

届出について

本号に該当するものは、その土地が市街化調整区域に指定された日から6カ月以内に、「既存の権利者の届出書」(市原市開発行為等規制規則第6条別記第4号様式)により、次の事項(省令第28条)を市長に届け出る必要があります。

  • 届出をしようとする者の職業(法人の場合はその業務の内容)
  • 土地の所在、地番、地目及び地積
  • 届出をしようとする者が、市街化調整区域に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更してその区域が拡張された際、土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた目的
  • 届出をしようとする者が土地の利用に関する所有権以外の権利を有する場合においては、当該権利の種類及び内容

権利の承継について

本号の届出をした者の地位は、届出者の相続人又は届出をした法人の合併後存続する法人若しくは合併により設立した法人に限り承継し得るものです。
届出をした者の地位とは、開発許可を受けることができる権利のみでなく、引き続き建築もできることです。開発許可を受け完了公告後であっても、本号に該当して許可を受けたものにあっては、一般承継人以外の者は建築確認を受けられません。(例外として、法第45条:承継の承認)

※現在、市原市においては、この基準の適用はありません。

お問い合わせ先

都市部 宅地課
市原市国分寺台中央1丁目1番地1 第1庁舎3階
電話:0436-23-9839 ファクス:0436-21-1478

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市原市役所

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