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都市計画法第34条第12号の審査基準

更新日:2019年10月17日

都市計画法第34条第12号
開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの

令第29条の9
法第34条第12号(法第35条の2第4項において準用する場合を含む。)の政令で定める基準は、同号の条例で定める区域に、原則として、第8条第1項第2号ロからニまでに掲げる土地の区域を含まないこととする。

市原市「都市計画法に基づく開発行為等の基準に関する条例」について

市原市では、都市計画法第34条第12号の規定により、開発行為の許可の基準及び市街化調整区域における開発許可を受けた土地以外の土地における建築物の新築等の基準に関し必要な事項を定めています。
次の各項目の要件に該当する場合には、所定の手続きにより市街化調整区域に住宅等が建築可能となります。

用語の定義

線引きとは(条例第2条第1号)

法第7条第1項に規定する市街化区域と市街化調整区域との区分に関する都市計画の決定又は変更により市街化調整区域として新たに区分された地区。

審査基準

主な線引き日は、

  • 昭和45年7月31日線引き:姉崎・五井・市原・三和・市津地区
  • 昭和60年8月30日線引き:南総地区及び一部逆線引き地域
  • 平成17年11月1日線引き:市東第一土地区画整理事業区域(逆線引き)

必ず都市計画課で確認ください。

線引きの日前土地所有者とは(条例第2条第2号)

線引きの日前から当該線引きにより市街化調整区域に含まれることとなった土地を所有する者又は線引きの日以後において、当該土地を相続によって所有する者。

親族とは(条例第2条第3号)

民法(明治29年法律第89号)第725条に規定する親族。

専用住宅とは(条例第2条第4号)

建築基準法(昭和25年法律第201号)別表第二(い)項第1号に掲げる住宅(長屋を除く。)。

既存集落とは(条例第2条第5号)

市街化調整区域において、次のいずれかに該当する区域。

  • 半径150メートルの範囲内に40以上の建築物(20以上の建築物が市街化調整区域内に存している場合において、市街化区域に存するものを含む。次において同じ。)が連たんしている区域
  • 敷地間の距離が55メートル以内で40以上の建築物が連たんしている区域及び当該区域内に存する建築物の敷地からの距離が55メートルの範囲内である区域

審査基準

  • 連たんの区域と捉え方については、下記参考図のとおりです。
  • 建築物の連たんの算定にあたっては、車庫・物置その他の付属建築物を伴う場合これらを含む全体の敷地で一つの建築物として取り扱うものとする。
  • 学校、病院等の複数の建築物がある場合(一敷地として捉えられるもの。)にはその敷地全体で1つの建築物として取り扱うものとする。
  • 連たんについて、地形・地物(河川、鉄道、高速自動車道、自動車専用道等)により一体性を欠いていると認められる場合には当該部分を連たん区域から除くものとする。

分家住宅について(条例第6条第1号)

開発しようとする土地の周辺に居住している線引きの日前土地所有者及び当該線引きの日前土地所有者の親族(3親等内の血族以外の親族にあっては、当該線引きの日前土地所有者と2年以上同居の事実があるものに限る。)が市街化区域内に建築物の建築が可能な土地を所有していない場合に、自己の居住の用に供する住宅を所有していない当該親族が、婚姻等の事由により、当該線引きの日前土地所有者が線引きの日前から所有する土地において自己の居住の用に供するための専用住宅の建築を目的として行う開発行為であって、開発区域の面積が500平方メートル以下のもの

分家住宅の該当要件

次の全てに該当すること

土地所有者

  • 線引きの日前から相続等により所有している土地であること
  • 申請地周辺に居住していること
  • 市街化区域内に住宅を建築することができる土地を所有していないこと

許可申請者

  • 上記土地の所有者と2年以上同居の事実がある親族であること(ただし、当該土地所有者と3親等内の血族に限り、同居の事実は不要)
  • 自己の居住用の住宅を所有していないこと
  • 市街化区域内に住宅を建築することができる土地を所有していないこと
  • 婚姻等自己の住宅を建築する合理的な理由があること

建物の用途及び土地の規模

  • 上記許可申請者に該当する者の居住の用に供する目的で建築する専用住宅であること
  • 開発区域等の面積が500平方メートル以下であること

分家住宅の事前相談資料

  • 土地の登記全部事項証明書(線引きの日前からの所有について記載がない場合は、コンピューター化に伴う閉鎖登記簿謄本も必要です)
  • 公図の写し
  • 土地所有者及び建築する人の土地家屋名寄帳
  • 建築する人の現住所地の家屋の登記全部事項証明書等
  • 土地所有者及び建築する人の戸籍全部事項証明
  • 土地所有者の住民票
  • その他必要に応じて

分家住宅の審査基準

  • 「開発しようとする土地の周辺」とは、原則隣接大字までの範囲をいう。
  • 「建築物の建築が可能な土地」とは、次に掲げる土地をいう。

宅地のほか雑種地、農地(生産緑地は除く。)等で建築物が存在しない土地(駐車場や資材置き場等として使用されている土地を含む。)
建築物は存在するが、新たに住宅の建築できる余地のある土地

  • 「婚姻等」とは、原則として申請者が結婚していることをいい、婚約、離別、死別を含む。
  • 「線引きの日前から所有する土地」には、次に掲げる土地を含む。

線引きの日前から所有する土地を、線引きの日以後に農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)第13条の2の規定により交換分合して取得した土地
線引きの日前から所有する土地を、線引きの日以後に土地収用法(昭和26年法律第219号)第3条各号に規定する収用対象事業により収用され、当該土地の損失の補償として取得した代替地

既存集落内の自己の居住用の住宅(条例第6条第2号)

自己の居住の用に供する住宅を所有していない線引きの日前土地所有者又はその推定相続人が、既存集落内に存する当該線引きの日前土地所有者が線引きの日前から所有する土地において自己の居住の用に供するための専用住宅の建築を目的として行う開発行為であって、開発区域の面積が500平方メートル以下のもの

既存集落内の自己居住用住宅の該当要件

次の全てに該当すること

土地の所有者

当該土地を線引きの日前から所有しているか又は線引きの日以後に相続により所有する者であること

許可申請者

次の全てに該当すること

  • 上記土地所有者もしくはその推定相続人
  • 自己の居住用の住宅を所有していないこと

土地の所在地

条例第2条第5号に規定する「既存集落」内に位置していること

建物の用途及び土地の規模について

  • 許可申請者の居住の用に供する目的で建築する専用住宅であること
  • 開発区域等の面積が500平方メートル以下であること

既存集落内の自己居住用住宅の事前相談資料

  • 土地の登記全部事項証明書(線引きの日前からの所有について記載がない場合は、コンピューター化に伴う閉鎖登記簿謄本も必要です。)
  • 公図の写し
  • 建築する人の現住所地の家屋の登記全部事項証明書等
  • 建築する人の戸籍全部事項証明(建築する人が土地所有者でない場合)
  • その他必要に応じて

既存集落内の自己居住用住宅の審査基準

「線引きの日前から所有する土地」には、次に掲げる土地を含む。

  • 線引きの日前から所有する土地を、線引きの日以後に農業振興地域の整備に関する法律(昭和44年法律第58号)第13条の2の規定により交換分合して取得した土地
  • 線引きの日前から所有する土地を、線引きの日以後に土地収用法(昭和26年法律第219号)第3条各号に規定する収用対象事業により収用され、当該土地の損失の補償として取得した代替地

既存建築物の増改築(条例第6条第3号)

線引きの日前から存する専用住宅又は建築基準法第6条第1項若しくは第6条の2第1項の規定により建築の確認を受けて建築された専用住宅の増築又は改築(当該専用住宅の敷地及び用途を変更しないものに限る。)を目的とする開発行為

既存建築物の増改築の該当要件

対象となる建築物

線引きの日前から存する専用住宅又は建築確認等を受けて建築された専用住宅であること

建築敷地

敷地の変更(追加又は分割)をしないものであること

増改築後の建物用途

増改築前と用途の変更がないものであること

既存建築物の事前相談資料

  • 家屋の登記全部事項証明書及びコンピューター化に伴う閉鎖登記簿謄本、又は家屋所在地証明等
  • 土地の登記全部事項証明書
  • 公図の写し
  • 建築確認通知
  • その他必要に応じて

既存建築物の増改築の審査基準

専用住宅において、規模、構造、設備等が従前のものに比較して過大でなく、かつ、周辺の土地利用の状況からみて適切なものであること。なお、建替え後の床面積の合計が従前の建築物の床面積の合計の1.5倍以下であるものについては、従前の構造及び用途がほぼ同一であれば、許可を要しない「改築」とする。

既存建築物が専用住宅以外の場合
既存建築物の増改築前の用途が専用住宅以外で増改築後に従前の延床面積の1.5倍を超える場合は、法第34条第14号(千葉県開発審査会)の案件となります。

既造成宅地(条例第6条第4号)

線引きの日前に建築物の建築を目的として造成され、かつ、給水施設、排水施設等が整備されていると認められる土地において自己の居住の用に供するための専用住宅の建築を目的として行う開発行為

既造成宅地の該当要件

対象となる土地

線引きの日前に建築物の建築を目的として宅地造成され、給水・排水施設等が整備されていると認められた土地であること

建物用途・敷地

  • 自己の居住の用に供するための専用住宅であること
  • 造成された当時の区画に変更がないもの

既造成宅地の事前相談資料

  • 土地の登記全部事項証明書
  • 公図の写し
  • その他必要に応じて

既造成宅地の審査基準

対象となる土地

「線引きの日前に建築物の建築を目的として造成、かつ、給水施設、排水施設等が整備されていると認められる土地」の判断は次の通りです。

  • 線引き前に宅地造成が行われた(線引き時に工事中のものを含む。)土地であることが市の調査で明らかであること。
  • 道路位置指定等からみて線引き前に宅地造成が行われた(線引き時に工事中のものを含む。)土地であることが確認できること。

申請者

原則、自己の住宅を所有していないこと。

千葉県条例の確認を受けた土地(条例第6条第5号)

宅地開発事業の基準に関する条例(昭和44年千葉県条例第50号)に基づく確認を受けた土地において専用住宅の建築を目的として行う開発行為であって、当該確認を受けた設計の内容と整合しているもの

千葉県条例の確認を受けた土地の該当要件

次の全てに該当すること

対象となる土地

宅地開発事業の基準に関する条例(昭和44年千葉県条例第50号)に基づく確認を受けた土地であること

建物用途・敷地

  • 専用住宅であること
  • 当該確認を受けた設計の内容と整合しているもの

千葉県条例の確認を受けた土地の事前相談資料

  • 土地の登記全部事項証明書
  • 公図の写し
  • その他必要に応じて

集落宅地(条例第6条第6号・条例第7条)

既存集落内に存し、その全部が市街化区域(工業専用地域及び法第12条第1項に規定する市街地開発事業の区域内で法律に基づく完了の公告(土地区画整理事業にあっては仮換地の指定)のない区域を除く。)から1.1キロメートルの範囲内に存し、かつ、線引きの日前から宅地である土地において専用住宅の建築を目的として行う開発行為

政令第36条第1項第3号ハの条例で定める建築物の新築、改築又は用途の変更は、前条各号に掲げる開発行為の目的に掲げる要件に該当するものとする。ただし、前条第6号に掲げる開発行為の目的に掲げる要件のうち建築物の用途については、建築基準法別表第二(ろ)項に掲げる第二種低層住居専用地域内に建築することができる建築物とする。

集落宅地の該当要件

次の全てに該当すること

対象となる土地

  • 線引きの日前からの宅地性がある土地
  • 市街化区域から1.1キロメートル以内の区域に入る土地
  • 都市計画法に基づく関発行為等の基準に関する条例第2条第5号に規定する既存集落内に位置していること

建物用途・規模

  • 専用住宅であること(長屋を除く)。ただし、開発行為を伴わない場合には、第二種低層住居専用地域内に建築できる用途(建築基準法別表第二(ろ)項)の建築物とする。
  • 敷地面積は原則として165平方メートル以上とする。

集落宅地の事前相談資料

  • 土地又は家屋の全部事項証明書及びコンピューター化に伴う閉鎖登記簿謄本等で線引きの日前からの宅地性を示す公的な書類
  • 公図の写し
  • その他必要に応じて

集落宅地の審査基準

線引きの日前から宅地である土地

線引き時点において、その現況が宅地であったことが明確に判断できる土地であること。
なお、判断資料としては、次に掲げるものが考られ、これらのものから総合的に判断します。

  • 土地登記簿謄本(遡り登記ではないこと)
  • 家屋評価額証明書又は家屋所在地証明書
  • 道路位置指定の有無
  • 農地転用許可書等の有無
  • 建築確認の有無
  • 公的機関の証明

土地の規模

予定建築物が1戸建ての住宅の場合における1区画の敷地面積は、原則として165平方メートル以上とすること。なお、開発区域の特性、若しくは公共施設計画との整合を図る等総合的な観点にたって、宅地の配置計画がたてられる場合において真にやむを得ないと認められるときは、敷地面積の規模が165平方メートル未満135平方メートル以上の敷地を原則1区画認めるものである。この場合において、真にやむを得ないと認められる条件は次のとおりです。

  • 開発区域の形状が不整形であり、かつ道路等の公共施設の配置上効率的な宅地割が困難であると認められる場合
  • 各街区において、効率的な宅地割を行う上でやむを得ないと認められる場合

土地を分割する場合

建築物の敷地を分割する場合における分割後の敷地面積は、原則として165平方メートル以上とすること。

建物の構造等の制限

原則として建築物の高さ(建築基準法施行令第2条第1項第6号ロに定める高さをいう。)は、10メートル以下とします。
建ペイ率、容積率(60%、100%)については、建築基準法に基づく指定のとおりです。

既存建築物の用途変更(条例第6条第7号)

建築基準法第6条第1項又は第6条の2第1項の規定により建築の確認を受けて建築され、建築された日から法の規定に違反せずに10年(所有者の死亡、破産その他従前の用途に供しないことに真にやむを得ない事情が存する場合はこの限りでない。)を経過した次に掲げる建築物(自己の居住の用に供するものに限る。)を専用住宅の用途とすること(当該建築物の敷地を変更しない増築又は改築を伴うものを含む。)を目的として行う開発行為

ア.法第29条第1項第2号に規定するもの
イ.都市の秩序ある整備を図るための都市計画法等の一部を改正する法律(平成18年法律第46号)による改正前の法第29条第1項第3号に規定するもの
ウ.法第34条第1号及び第12号から第14号までの規定のいずれかに該当すると認める場合として、法第29条又は第43条の規定により許可されたもの

既存建築物の用途変更の該当要件

次の全てに該当すること

対象となる建築物

  • 建築確認を受けて建築され、建築された日から法の規定に違反せずに10年を経過した建築物
  • 許可する日まで現存している建築物
  • 次に掲げるいずれかの自己の居住の用に供する住宅である建築物
  1. 農家住宅(法第29条第1項第2号)
  2. 医療施設併用住宅(旧法第29条第1項第3号)
  3. 店舗等併用住宅(法第34条第1号・第13号)
  4. 分家住宅(法第34条第12号・第14号)
  5. 自己用住宅(既存集落内)(法第34条第12号・第14号)
  6. 自己用住宅(既得権)(法第34条第13号)

建築敷地

建築時点より敷地の変更をしないものであること。

用途変更後の用途

用途変更後の用途が、専用住宅であること。

既存建築物の用途変更の事前相談資料

  • 土地の登記全部事項証明書
  • 家屋の登記全部事項証明書及びコンピューター化に伴う閉鎖登記簿謄本
  • 家屋評価額証明書又は家屋所在地証明書
  • 建築確認通知
  • 公的機関の証明書等
  • その他必要に応じて

既存建築物の用途変更の審査基準

「建築された日から法の規定に違反せずに10年を経過した建築物」とは

建築時点において、建築基準法に基づく建築確認がなされており、第三者への所有権移転及び賃貸借の事実がない等、都市計画法に違反しない状況が10年間継続されたことが明確に判断できる建築物であること。ただし、10年間適法に利用したものであっても、10年経過後に違法な増改築を行った場合にあっては、当該既存建築物が建築基準法を満たしていると判断できる場合に限る。

「真にやむを得ない事情が存する場合」とは

所有者の死亡、破産などの重大な原因により当該建築物を売却若しくは賃貸等しなければならない事情が存すると判断できる客観的な事実が証明できるものの提出を要する。

「敷地を変更しない」とは

原則として建築時点の建築物の敷地面積、区画が一致すること。ただし、既存建築の敷地が100平方メートル未満であるなど著しく過小であり真にやむを得ないと認められる場合の専用住宅にあっては、敷地面積180平方メートルを限度とする。

予定建築物の名称は「専用住宅」とする。

審査に当たっては、現地調査及び次に揚げる資料により総合的に判断する。

  • 土地登記簿謄本(遡り登記でないこと)
  • 建物登記簿謄本
  • 家屋評価額証明書又は家屋所在地証明書
  • 建築確認通知書
  • 公的機関の証明書等

お問い合わせ先

都市部 宅地課
市原市国分寺台中央1丁目1番地1 第1庁舎3階
電話:0436-23-9839 ファクス:0436-21-1478

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