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開発許可制度

更新日:2019年2月6日

このページの目次

開発行為の定義

開発行為(都市計画法第4条第12項)とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更をいいます。

区画の変更とは

道路・水路等の公共施設の新設又は改廃を伴う行為をいいます。ただし、次のいずれかに該当する場合は、区画の変更に含まれません。

  1. 単なる土地の分合筆又は土地の形式的な区画の分割若しくは統合する行為
  2. 建築物の建築を目的とするものであっても、切土や盛土等の造成工事を伴わず、かつ、従来の敷地の境界の変更について、既存の建築物の除却や、へい、かき、さく等の除却、設置が行われるにとどまるもので公共施設の整備の必要がないと認められるもの

形の変更とは

現況地盤から高さが1メートルを超える切土又は盛土を行うことをいいます。ただし、建築物又は特定工作物の建築、建設自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為を除きます。

質の変更とは

宅地以外の土地を建築物又は特定工作物の敷地とするために土地の質を変えることをいいます。

「宅地以外の土地」とは、次のいずれかに該当する土地以外の土地をいいます。

  1. 適法に建築物の敷地として現に利用されている土地又はかつて利用されていた土地(仮設建築物の敷地は除く。)
  2. 都市計画法第7条第1項による区域区分(線引き)を定める前から公的機関の証明等により宅地であると確認できる土地(登記全部事項証明書による場合は、「登記の日付」欄が線引きの日前のものに限る。)
  3. 旧住宅地造成事業に関する法律に基づき建築物の敷地として造成工事が完了した土地
  4. 都市計画法による開発許可を受けて建築物の敷地として開発行為が完了した土地
  5. 都市計画法第29条第1項第4号、第6号、第7号、第8号及び第9号に該当する開発行為の区域内の土地で、建築物の敷地として完了した土地
  6. 地方公共団体等が過去に行った開発行為の区域内の土地で、建築物の敷地として完了した土地
  7. 土地区画整理法に基づく土地区画整理事業の認可を受けた土地で仮換地の使用収益が開始された土地
  8. 千葉県宅地開発事業の基準に関する条例に基づき建築物の敷地として開発事業が完了した土地

建築目的の判断基準

土地の区画形質の変更を行いながら、菜園分譲等と称して、農地法の手続きを行うことにより、目的の点において法の適用の可否が問題となる場合は、次の基準に基づき、客観的に判断し開発行為として取り扱います。

  1. 土地が戸建て住宅等の建築に適した形状、面積に分割されている場合
  2. 道路が整備され、又はその整備が予定され、宅地としての利用が可能となっている場合
  3. 住宅建築を可能とする擁壁が設置され、又はその設置が予定されている場合
  4. 販売価格が、近隣の土地と比較してより宅地の価格に近い場合
  5. 上下水道、電気供給施設等の整備がされ、若しくは近い将来整備されるような説明がなされ、又は付近に購買施設、学校その他の公益施設があり、生活上不便をきたさないような説明がなされている場合
  6. 付近で宅地開発、団地建設等が行われている団地等がある、工場等の職場がある等の説明がなされている場合
  7. 対象地に住宅団地と誤認するような名称が付されている場合

開発区域(都市計画法第4条第13項)とは

「開発行為をする土地の区域」とは

次に該当する部分がそれぞれ一連する区域を対象とします。

  1. 建築物又は特定工作物の敷地(建築基準法施行令第1条第1項に規定する敷地又は特定工作物の敷地)
  2. 駐車場として前項の敷地と一体的に利用される土地
  3. 当該開発行為により新設される公共施設又は公益的施設の用に供される土地
  4. 建築基準法第42条第2項の規定により後退する部分
  5. 当該開発行為により既存の道路を拡幅する場合の拡幅される土地
  6. 開発行為の計画に伴い、造成工事を行う必要が生じた土地又は造成工事を行うことが望ましい土地
  7. 排水施設及びその設置に伴う工事のために必要とされる土地(市街化調整区域において、市長がやむを得ないと認めた場合はこの限りでない。)
  8. 当該開発行為に関連して行われる道路及び水路等の付け替えが行われる土地
  9. その他、利用目的、物理的形状等からみて一体と認められる土地

建築物(都市計画法第4条第10項及び建築基準法第2条第1号)とは

  • 土地に定着する工作物のうち屋根及び柱若しくは壁を有するものやこれに付属する門若しくは塀、観覧のための工作物(競技場のスタンドなど)
  • 地下もしくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫、その他これらに類する施設
  • 建築設備(電気、ガス、給排水設備等)

木造、鉄筋造の建築物はもちろんのこと、プレハブ等基礎工事の有無に係わらず、簡易なものも建築物に該当しますのでご注意ください。

特定工作物(都市計画法第4条第11項及び都市計画法施行令第1条)とは

  • 第1種特定工作物

コンクリートプラント、その他周辺の地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物で政令で定めるものが該当します。(アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵又は処理に供する工作物)

  • 第2種特定工作物

ゴルフコース、その他大規模な工作物で政令で定めるものが該当します。(政令ではその規模が1ヘクタール以上である野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園その他の運動レジャー施設である工作物及び墓園を定めています。)

開発行為の一体性の判断基準

「開発行為の申請日(注釈1)」において、申請された開発行為が、下表の「開発完了日」を経過していない開発行為(以下「先行開発行為」という。)に「関連(注釈2)」している場合は、当該開発行為と先行開発行為は一体の開発区域を構成するものとします。

開発行為の一体性の判断基準
分類 開発行為の種類 開発完了日
A 法第29条に基づく許可を受ける開発行為 法第36条第3項に基づく工事完了公告日
B 建築基準法第6条第1項若しくは6条の2第1項に基づく建築確認申請に係る開発行為

次の1及び2のいずれか早い日

  1. 建築基準法第7条第5項に基づく検査済証の交付日(建築物が複数ある場合は、最終棟の検査済証の交付日)
  2. 検査済証の交付を受けていない場合は、建築確認の日から半年を経過し、かつ、建築物の主要構造部が完成した日(建築物が複数ある場合は、最終棟の建築確認の日から半年を経過し、かつ、全ての建築物の主要構造部が完成した日)
C 建築基準法第42条第1項第5号に基づく道路位置指定に係る開発行為

次の1及び2のいずれか早い日

  1. 建築予定地における最終棟の建築物の完了日(この場合、上記B1を適用)
  2. 道路位置指定公告日から半年を経過し、かつ、全ての建築物の主要構造部が完成した日
  • 注釈1:「開発行為の申請日」とは、上記表のA,B,Cの開発行為の法令に基づく申請が行政庁により受理された日です。
  • 注釈2:「関連」とは、以下のいずれかに該当する場合です。
  1. 開発区域の一部又は全部が先行開発行為の開発区域となる場合
  2. 開発区域が先行開発行為の開発区域と「隣接する場合(注釈a)」で、開発行為の申請者(事業者)、「土地所有者(注釈b)」及び工事施行者のいずれかが同一又は「関係している場合(注釈c)」(市街化調整区域において、市長がやむを得ないと認めた場合はこの限りでない。)
  3. 土地利用計画が先行開発行為等で整備された公共施設と接続し、又は利用形態上共有していると認められる場合
  • (注釈a)「隣接する場合」には、一団の土地の一部を利用不可能な土地として開発区域から除外した場合であっても、一体的な土地利用があると見られる場合も含まれるものとします。
  • (注釈b)「土地所有者」については、開発行為の申請日の前日を起算日とする過去1年以内までに土地を所有していた場合は実質的に同一であるとみなします。
  • (注釈c)「関係している場合」とは、所在地が同一若しくは役員が重複している法人又は関連会社等である場合、その他、個人、法人を問わず客観的に判断して同一と認められる場合です。

規制規模未満の開発行為(都市計画法第29条第1項第1号)とは

市原市では、都市計画法第29条第1項第1号及び都市計画法施行令第19条の規定より、近郊整備地帯に市域の一部が存するため、開発許可を要する開発行為の開発区域の面積規模は500平方メートル以上です。

開発許可制度(都市計画法第29条第1項)とは

市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画区域が定められた都市計画区域内で開発行為をしようとする者は、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければなりません。この許可に係わる一連の手続きを開発許可制度といいます。
開発許可制度は開発行為により、宅地に一定の水準を確保させるとともに、市街化調整区域においては開発行為を抑制し、地域の市街化を抑えることを目的としています。

市街化区域と市街化調整区域(都市計画法第7条)とは

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域でおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域として定められています。そのエリアごとに指定された用途に応じて建築物の用途が制限されます。
これに対して、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域と定められています。よって、市街化調整区域では建築物の建築等が原則、制限されています。

市原市の市街化調整区域に関する都市計画決定

市原市内では、次の3つの時点が主な都市計画決定日です。(必ず都市計画課で確認ください)

  • 昭和45年7月31日線引き:姉崎・五井・三和・市津地区
  • 昭和60年8月30日線引き:南総地区および一部逆線引き地域
  • 平成17年11月1日線引き:市東第一土地区画整理事業区域(逆線引き)

お問い合わせ先

都市部 宅地課
市原市国分寺台中央1丁目1番地1 第1庁舎3階
電話:0436-23-9839 ファクス:0436-21-1478

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市原市役所

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開庁時間: 月曜から金曜 午前8時30分から午後5時15分(祝日・年末年始を除く)
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