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よくある質問集

更新日:2017年4月1日

区画整理全般に係るもの

Q1土地区画整理事業とは、どのような事業ですか。

A1土地区画整理事業とは、より良い"まちづくり"を行うために、乱雑で密集した既成市街地、無計画に市街化が進む地域、新規に市街化しようとする地域において、土地の区画形質を整え、施行地区内の道路、水路、河川、公園その他の公共施設の整備改善を行う事業です。

土地区画整理事業は、施行地区内における地権者の土地の一部を提供していただ<「減歩」により得た土地を道路、公園等の公共施設の整備にあてる面整備事業です。施行前の従前の土地は、減歩される代わりに利用増進が図られ整形化された良好な地形の「換地」の状態に置き換えられます。

Q2なぜ、土地区画整理事業を行わなければいけないのですか。

A2日常生活のなかではいろいろな問題があります。

例えば、

・交通事故が多発しているような見通しの悪い交差点

・消防活動が困難な狭あい道路

・排水施設整備が遅れているため、少量の雨でも冠水する道路

・子供が安全に遊ぶことのできる公園がない

・建築基準法の制限により新築や建替えができない

こうした問題を改善するため、公共施設整備、(道路・河川・公園など)や宅地の再配置を行うものです。

Q3土地区画整理事業は、住民の反対があっても実施することができるのですか。

A3個人施行の場合は、事業施行地区内の権利者全員の同意が、組合施行の場合は地権者の2/3以上の同意があれば実施することができます。地方公共団体、公団等が施行する場合は、事業を開始する際に地権者の同意を特に確認する手続は法令に定められいませんが、説明会などを開いて地権者の理解と協力を得られるように努めております。

Q4道路に面した土地に家が建ってますが、事業実施前と後の土地が変わらなかった場合でも、減歩や清算金はあるのですか。

A4土地区画整理事業は、その施行地区全体について公共施設を整備改善し、土地の利用を増進させるために行う事業です。

したがって、位置・面積とも変わらない換地を定めたとしても、道路や公園、下水道などの整備等により土地の利用効率が増進することが一般的であり、その分についての減歩や清算金を負担していただくことになります。

Q5事業によって減った土地は買い上げてくれるのですか。

A5事業によって居住環境が向上し、土地の利便性も増大することになるので、土地の面積が減少することによる損失よりも、権利者が受ける利益の方が大きくなるように事業は進められます。よって、減った土地について買い上げることはいたしません。

Q6事業計画とは何ですか。

A6事業計画は、土地区画整理事業ごとに作成する事業の目的や具体的な内容を定めています。この計画には、施行者の名称(公共団体・組合・個人等)、施行区域、設計の概要(道路や河川の整備内容等)、事業施行期間及ぴ資金計画が定められています。

Q7土地区画整理後の町名地番はどうなるのですか。

A7土地区画整理事業では、区域内の道路や街区が大きく組みかえられて街並みがー変します。したがって、換地は従前の町界、町名、地番と対応しなくなりますので、これらの混乱を整理することが必要となります。土地区画整理事業では、日常生活の利便を考えて、換地処分と同時にこれらの変更を行います。

Q8建物は道路や公園にかかった場合にだけ移転になるのですか?

A8土地区画整理事業では、道路や公園の整備にあわせて宅地の再配置を行いますので、道路や公園にかからない場合でも移転が生じることがあります。個々の建物の移転の有無については、施行者にお問い合わせください。

Q9清算金とは何ですか。

A9換地計画を行うにあたり、すべての土地を過不足なく配置(換地)することは、現地の状況などにより技術的に困難であります。そのため、換地相互間にはある程度の不均衡が生じます。この不均衡を是正するために金銭で徴収.交付を行います。この金銭のことを清算金といいます。

Q10減歩とは何ですか。

A10道路や公園等の公共施設用地を確保するには、土地所有者から買収する方法があります。しかし、区画整理ではこの方法は使わず、土地所有者が一定の規則に従い、少しずつ公平に土地を提供し合うことにより用地を確保します。このときに面積が減ることを「減歩」といいます。

Q11仮換地とは何ですか。

A11工事のため必要がある場合、または、換地計画に基づき換地処分を行うため必要がある場合において、従前の宅地に代えて仮に使用又は収益することができる土地として施行者から指定された土地を仮換地といいます。

この仮換地の位置・地積などを通知する行為を仮換地指定といいます。

Q12換地とは何ですか。

A12土地区画整理事業では、道路、公園等の公共施設を整備すると同時に、皆様が所有している個々の土地についても、その従前の条件を考慮しながら、より利用しやすくなるように土地の再配置を行いまず。この再配置において、事業施行前の個々の土地に対して、事業により代わりに置き換えられた土地を「換地」といいます。

Q13仮換地と換地とはどう違うのですか。

A13仮換地とは、従前の土地に代わって仮に使用収益をすることができる土地として施行者から指定された土地をいいます。ただし従前の土地の所有権や従他の土地の上に存する権利が従前の土地から仮換地ヘ移動したわけではなく、従前の土地に係る権利についての使用収益が停止され、その代わりに仮換地上においてぼぼ同等の使用収益ができることとなったに過ぎません。これに対し換地とは、換地処分によって最終的に従前の土地とみなされる土地です。したがって、地権者が従前地について有していた所有権その他の権利は特別なものを除きすべて換地に移行します。

手続きに係るもの

Q14事業が始まった場合いつごろから建物を建てることができるのですか。

A14事業の施行中に建物を建てる場合はあらかじめ都道府県知事の許可を受けなけれぱならないことになっています。(土地区画整理法第76条)

一般に、仮換地指定前においては建物がすぐに移転を要することとなるなど、事業の支障となるおそれが多く、建築行為は厳しく制限されます。しかし仮換地指定が行われると、仮換地として指定された土地については、土地区画整理事業における宅地造成、各種工事等と調整の上、建物を立てることが出来ます。

Q15移転の際建物を新築することはできるのですか。

A15建物を所有者が自ら移転する場合には、施行者は、その建物を駆り換地に移転するため通常生ずる損失を補償しますが、この移転を機として、建物所有者が自費を加えて建物を新築したり、改築したり、または除却することは自由です。

ただし、この場合でも、指定された移転期日までには従前地を明け渡さなけれぱなりません。

Q16仮換地は売買することが出来るのですか。

A16土地区画整理事業施行中の土地の売買には特に制限はありません。しかし仮換地は、従前の土地に係る権利の使用収益が停止された代わりに同等の使用収益ができる土地として施行者から指定された土地にすぎません。したがって仮換地を売買するときは、その仮換地に対する従前の土地を売買する形式を踏み、従前の土地の所有権の移転登記を行って、その仮換地の使用収益権を取得することになります。

なお、土地の売買については、その土地について換地処分に伴う清算金(徴収または交付)が発生する場合もありますので、各施行者までご相談ください。

Q17税金の優遇措置はあるのですか。

A17土地区画整理事業は公共・公益性の高い事業であるため、税制上においてさまざまな特例措置があります。

(1)換地処分により、従前地の譲渡と換地の取得が同時に起こりますが、譲渡に対する所得税と換地に対する不動産取得税は課税されません。

(2)建物移転の必要があり、施行者から移転補償金が支払われた場合にこれを移転の費用に当てれば、原則として課税はされません。(移転をせず、取り壊した場合でも、対価保証金として扱われるので、5000万円までの特別控除の適用などがあります。)ただし、営業に関する補償など通常得るべき収入に対する補償には、税金がかかります。

その他の税制優遇措置、詳細については「千葉南税務署(千葉市中央区蘇我5丁目9番1号電話:043-261-5571」までお問い合わせ下さい。

Q18仮換地指定の後、仮換地の一部を分筆して売買するには、どうしたらよいでしょうか。

A18画地の仮換地の一部を分割して売買するには、それに対応するよう従前の土地を分筆して売買登記をすることになります。この場合、施行者と協議して、売買する仮換地に対応する従前の土地を算定してもらわなければなりません。そうしておいてなお、多少の換地清算金が生ずるのが普通ですので、その清算金の帰属についてを契約書に特記事項として定めておくべきです。

Q19仮換地証明書の申請方法について教えて下さい。

A19仮換地証明書の発行については、土地の権利者ご本人に発行しています。

代理で申請する場合は、権利者からの委任状(様式は任意)と代理人の方の印鑑をお持ち下さい。

申請を行ってからお渡しできるまでは、地区により異なりますので、施行者に直接お問い合わせ下さい。

Q20塀を建てるのにも76条申請は必要ですか。

A20建物以外でも、塀をめぐらしたり倉庫を設置する場合には76条申請が必要です。

Q21土地の売買を行うのですが、何か手続きはありますか。

A21契約が整い登記簿の名義変更が終わりましたら、所有権移転の提出をお願いします。所有権移転届けに、名義変更後の登記事項証明書を添付して申請していただくようになります。また清算金が発生した場合に備えて、契約書に清算金を売主・買主のどちらが引継ぐかを明記しておいて下さい。

Q22自分の清算金はいくらになるんでしょうか。

A22現在区画整理施行中であり、区画整理地内の土地全ての面積等が確定したわけではありませんので、お教え出来る段階にありません。区画整理地内の全ての土地の使用収益が開始され、面積等が確定した後、各種手続きを経て清算金が確定となりますので、お教え出来る段階になった際には、各施行者から清算金等についての通知を送付致します。

Q23換地処分は、いつ頃でしょうか。

A23換地処分の時期は原則として、その地区内の工事がすべて完了した後に行うこととなっています。詳細は各施行者にお問い合わせ下さい。

Q24町名変更したら、自分で法務局ヘ行って登記簿の変更をしなければならないですか。

A24表題部は換地処分後に施行者の方で変更します。なお地目の項目につきましては、現況地目に合わせて施行者の方で一括して変更するのか、換地処分前の地目のままに留めるかについては法務局と協議の上決定します。

また区画整理地区内の住所をお持ちの方は、権利部(甲区)<権利者その他の事項>の所有者住所を変更して頂く必要がございます。企業の方も区画整理地内に住所がある場合、法人登記の変更が必要です。

お問い合わせ先

都市部 都市計画課
市原市国分寺台中央1丁目1番地1 第1庁舎3階
電話:0436-23-9838 ファクス:0436-21-1478

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