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更新日：2012年3月12日
開発許可制度
このページの目次
- 開発行為の定義 （開発行為/区画形質/開発区域/宅地分譲と菜園分譲）
- 開発許可制度とは
- 市街化区域と市街化調整区域
- 市原市の市街化調整区域に関する都市計画決定
開発行為の定義
開発行為【都市計画法第4条第12項】
開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更をいいます。
区画形質の変更
区画の変更とは
道路等の公共施設の新設又は改廃を伴う敷地の変更をいい、土地の権利に関する分筆や合筆は区画の変更に含まれません。
形質の変更(形状と性質の変更）とは
市原市では、高さが1メートルを超える切土又は盛土を行う行為(形状の変更)や宅地以外の土地を建物の敷地や特定工作物の用地とする行為(性質の変更)をいいます。
なお、宅地性の判断基準については登記簿謄本の地目だけでは判断できない場合があります。
「宅地以外の土地」とは、次のいずれかに該当する土地以外の土地をいいます。
- 適法に建築物の敷地として現に利用されている土地又はかつて利用されていた土地
- 線引き前から土地の登記簿等で宅地であると確認できる土地
- 旧住宅地造成事業に関する法律に基づき建築物の敷地として造成工事が完了した土地
- 都市計画法による開発許可を受けて建築物の敷地として開発行為が完了した土地
- 都市計画法第29条第1項第4号、第6号、第7号、第8号及び第9号に該当する開発行為の区域内の土地で、建築物の敷地として完了した土地
- 地方公共団体等が過去に行った開発行為の区域内の土地で、建築物の敷地として完了した土地
- 土地区画整理法に基づく土地区画整理事業の認可を受けた土地で仮換地指定後の土地
- 宅地開発事業の基準に関する条例に基づき建築物の敷地として開発事業が完了した土地
開発区域【都市計画法第4条第13項】
開発区域とは「開発行為をする土地の区域」をいい、一事業者が一区域について行なう開発区域はもちろんであるが、先行した開発行為に隣接して行なわれる開発行為は、原則として一団の、又は一つの開発行為として取り扱い、その区域を開発区域とします。
ただし、下記のいずれかに該当する場合はこのかぎりではありません。
先行の開発行為が完了している場合
- 都市計画法第29条による許可を伴う開発行為
都市計画法第36条第3項による工事完了公告日 - 建築基準法第42条第1項第5号による道路位置指定を伴う開発行為
開発区域内における最終棟にあたる建築基準法第7条第5項による検査済証の交付日又は建築基準法施行規則第10条による道路位置指定の完了公告日から6ヶ月を経過した日のいずれか早い日 - 建築基準法第6条第1項による建築確認申請に係る開発行為
開発区域内における最終棟にあたる建築基準法第7条第5項による検査済証の交付日又は開発区域内における最終棟にあたる建築基準法第6条第4項による確認済証の交付日から6ヶ月を経過した日のいずれか早い日
異なった土地所有者の土地を異なった事業者（工事施行者）が行なう開発行為で、公共施設等に計画の一貫性が認められない場合
建築物【都市計画法第4条第10項、建築基準法第2条第1号】
- 土地に定着する工作物のうち屋根及び柱若しくは壁を有するものやこれに付属する門若しくは塀、観覧のための工作物(競技場のスタンドなど)
- 地下もしくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫、その他これらに類する施設
- 建築設備(電気、ガス、給排水設備等)
特定工作物【都市計画法第4条第11項、都市計画法施行令第1条】
第1種特定工作物
コンクリートプラント、その他周辺地域の環境の悪化をもたらすおそれがある工作物で政令で定めるものが該当します。（アスファルトプラント、クラッシャープラント、危険物の貯蔵又は処理に供する工作物）
第2種特定工作物
ゴルフコース、その他大規模な工作物で政令で定めるものが該当します。（政令ではその規模が1ヘクタール以上である野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、その他の運動レジャー施設である工作物及び墓園を定めています。）
※木造、鉄筋造の建築物はもちろんのこと、プレハブ等基礎工事の有無に係わらず、簡易なものも建築物に該当しますのでご注意ください。
建築目的の判断基準
土地の区画形質の変更を行いながら、菜園分譲等と称して、農地法の手続きを行なうことにより、目的の点において法の適用の可否が問題となる場合は、次の基準に基づき、客観的に判断し開発行為として取り扱います。
- 土地が戸建て住宅等の建築に適した形状、面積に分割されている場合
- 道路が整備され、又はその整備が予定され、宅地としての利用が可能となっている場合
- 住宅建設を可能とする擁壁が設置され、又はその設置が予定されている場合
- 販売価格が、近隣の土地と比較してより宅地の価格に近い場合
- 上下水道、電気供給施設等の整備がされ、若しくは近い将来整備されるような説明がなされ、又は附近に購買施設、学校その他の公益施設があり、生活上不便をきたさないような説明がなされている場合
- 附近で宅地開発、団地建設等が行なわれている、団地等がある、工場等の職場がある等の説明がなされている場合
- 対象地に住宅団地と誤認するような名称が附されている場合
開発許可制度とは
市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画区域が定められた都市計画区域内で開発行為をするときは、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければなりません。 【都市計画法第29条第1項】
この許可に係わる一連の手続きを開発許可制度といいます。
開発許可制度は開発行為に一定の水準を確保させるとともに、市街化調整区域においては開発行為を抑制し、地域の市街化を抑えることを目的としています。
開発行為の適用除外の主なもの【都市計画法第29条第1項各号】
次のものは開発行為の許可が不要となります。（ただし、都市計画法施行規則第60条に基づく証明が必要な場合があります。）
- 市街化区域内で開発区域の規模が500平方メートル未満のもの
- 市街化調整区域内で農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の住居
- 公益上必要な建築物
- 駅舎その他の鉄道の施設
- 図書館、公民館、変電所
- その他これらに類する建築物のうち政令で定めるもの
市街化区域と市街化調整区域
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域でおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域として定められ、 市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域と定められています。【都市計画法第7条】
具体的には市街化区域ではそのエリアごとに指定された用途に応じて建築物の用途が制限されるのに対して、市街化調整区域では建築物の建築等が一般的に制限されています。
市原市の市街化調整区域に関する都市計画決定
昭和45年7月31日線引き・・・・姉崎・五井・三和・市津地区
昭和60年8月30日線引き・・・・南総地区および一部逆線引き地域
平成17年11月1日線引き・・・・市東第一土地区画整理事業区域(逆線引き）
参考
土地の購入をする場合、その土地が市街化区域なのか市街化調整区域なのか、また、建築物の用途が用途制限に合っているか等が土地取引の際の重要な条件になります。
特に市街化調整区域においては、家屋付きの土地を購入しても再建築ができない場合があるので慎重に判断する必要があります。