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更新日：2012年3月12日
開発行為豆知識(Q&A)
皆さんは、自分の家を建築したいときはどうしますか。先ず、土地さがしから始めることでしょう。土地には、宅地、田・畑等の農地、山林、雑種地等様々な土地があります。また、土地利用に関する制限等も様々あります。
主な制限としては、
- 農地転用の制限 →農地法（第4条・第5条）
- 区画整理区域内の建築制限 →土地区画整理法（第76条）
- 開発行為、建築の制限 →都市計画法（第29条・第34条・第43条）
- 都市計画施設区域内の制限 →都市計画法（第53条）
- 市街地開発事業の施行区域内の制限 →都市計画法（第53条）
などがあります。家の建築をするためには、これらの基準に適合しなければなりませんが、そのためにはそれぞれの法律により定められた手続をすることが必要になります。宅地課ではこれらの手続きのうち、開発・建築行為に関する制限と許可を担当しています。
開発行為Q＆A
1.開発許可制度関連
2.市街化区域関連
3.市街化調整区域関連
- 問題1.どのようなものが建築可能か？
- 問題2.分家住宅の要件とは？
- 問題3.既存集落内に自己居住用の住宅を建築する場合の要件とは？
- 問題4.増築・改築するときも手続きが必要なのか？
- 問題5.既造成宅地とは？
4.都市計画区域外関連
5.他法令関係
1.開発許可制度関連
問題1.開発行為とはどのような行為か？
開発行為とは、主として建築物の建築または特定工作物の建設を目的とする土地の区画形質の変更をいいます。 さらに詳しく・・・
問題2.開発許可制度の目的とはなにか？
市街化区域及び市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画 区域内で開発行為を行おうとする者は、あらかじめ都道府県知事の許可を受けなければなりません。（都市計画法第29条第1項）この許可に係わる一連の手続きを開発許可制度といいます。 開発許可制度は開発行為に一定の水準を確保させるとともに、市街化調整区域においては開発行為を抑制し地域の市街化を抑えることを目的としています。
問題3.市街化区域と市街化調整区域の違いはなにか？
都市計画法において市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域と定められ、市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域と定められています（都市計画法第7条）。具体的には、市街化区域ではそのエリアごとに指定された用途に応じて建築物の用途が制限されるのに対して、市街化調整区域では建築物の建築等が一般的に制限されています。そのため購入する土地が市街化区域内なのか市街化調整区域内なのか、また建築物の用途が用途制限に合っているか等が土地取引の際の重要な条件になります。特に市街化調整区域においては、家屋付きの土地を購入しても再建築ができない場合があるので慎重に判断する必要があります。
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2.市街化区域関連
問題1.開発行為の規制対象は何平方メートル以上か？
500平方メートル以上の土地で開発行為がある場合に許可が必要となります。
※500平方メートル未満であっても建築確認を申請する前には、宅地課で都市計画法上の審査を受ける必要があります。 さらに詳しく・・・
問題2.どこでも開発行為の申請ができるか？
開発行為の申請をするには、その開発計画が都市計画法第33条及び市原市開発行為事務取扱要綱の規定に適合することが必要です。よって申請の前に以下の項目を注意しながらチェックしてみましょう。
「チェック項目」
- 取付け道路種別・幅員 → 国県市道であるか。幅員は6メートル以上あるか。 ※開発内容により幅員は変わりますので要協議。
- 排水 → 放流先が確保されているか。放流同意が取得可能か。排水能力があるか。
- 給水 → 県営水道、市営水道が給水可能か。
- 消防水利 → 近接に消防水利の有無。
- 公園 → 3,000平方メートル以上の開発行為は設置義務あり。
- 用途 → 建築物の用途が用途地域と適合しているか。
- 都市計画施設 → 開発区域内に都市計画施設の予定がないか。
- 文化財 → 埋蔵文化財の有無。
等が代表的なものです。（詳細については宅地課と協議してください。）
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3.市街化調整区域関連
問題1.どのようなものが建築可能か？
都市計画法第29条第1項で規定する適用除外物件、都市計画法第34条各号に規定する建築物、および都市計画法第43条各号に該当するものが建築可能となります。
問題2.分家住宅の要件とは？
次に掲げる全ての事項に該当することが必要となります。
- 開発区域は線引きの日前土地所有者が線引きの日前から所有する土地であること。
- 開発区域は線引きの日前土地所有者の居住地周辺であること。
- 申請者は線引きの日前土地所有者の親族（民法第725条に規定する親族）であること。申請者が線引きの日前土地所有者の3親等内の血族以外の親族である場合は、線引きの日前土地所有者と2年以上の同居の事実があること。
- 申請者に婚姻等の事由があること。
- 申請者は自己の住宅を所有していないこと。
- 申請者と線引きの日前土地所有者は、市街化区域内に住宅を建築することが可能な土地を所有していないこと。
- 開発区域の面積は500平方メートル以下であること。
- 予定建築物は自己居住用の専用住宅であること。
問題3.既存集落内に自己居住用住宅を建築する場合の要件とは？
次に掲げる全ての事項に該当することが必要となります。
- 開発区域は既存集落内に存する土地であること。
- 申請者は自己の住宅を所有していない「線引きの日前土地所有者又はその推定相続人」であること。
- 開発区域は線引きの日前土地所有者が線引きの日前から所有する土地であること。
- 開発区域の面積は500平方メートル以下であること。
- 予定建築物は自己居住用の専用住宅であること。
問題4.増築・改築するときも手続きが必要なのか？既造成宅地とは？
手続きは必要です。
また、手続き可能な建築物は次に該当する場合となります。
- 線引き前より建築されていた建築物
- 線引き後に都市計画法の許可等の手続きを行って建築された建築物で用途などの変更のないもの
なお、既存の建築物の内容により取扱いが変わります。
問題5.既造成宅地とは？
既造成宅地とは、線引前に宅地造成されたことが市の調査で明らかになっている土地をいいます。既造成宅地に建てられる建築物は自己居住のための一戸の専用住宅のみとなります。そのため許可申請が可能なのは、持ち家がなく、申請地に居住することを目的とする方に限られます。
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4.都市計画区域外関連
問題1.都市計画区域以外とは？
都市計画法で定める都市計画区域以外の区域です。具体的には、旧南総町の一部と旧加茂村の地域が該当します。都市計画区域外の開発行為で1ヘクタール以上のものについては都市計画法第29条第2項の規定により都市計画法の許可が必要になります。また1ヘクタール未満については表1の区域に応じて千葉県条例「宅地開発事業の基準に関する条例」の確認を受ける必要があります。さらに詳しく・・・
問題2.個人の戸建て専用住宅を建築する場合にも条例の手続きは必要か？
一般的な専用住宅であれば条例による確認手続きは不要です。ただし、一定の面積を越える場合は手続きが必要となります。さらに詳しく・・・
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5.他法令関係
問題1.家を建築する際に他法令で注意する点は何か？
- 接道要件
建築基準法第43条では、「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。」と規定されています。
- 農地転用
農地を転用する場合又は農地を転用するために所有権等の権利を設定若しくは移転する場合には、都道府県知事の許可を受けなければならないことになっています。（農地法第4条、第5条）
- 市街化区域
市街化区域の農地を転用する場合には、農業委員会にあらかじめ届出を行えば許可を要しません。（農地法第4条、第5条） - 市街化調整区域
市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑制すべき区域とされています。農地法においても農地をその位置、自然条件、都市的環境により「農用地区域内の農地」「甲種農地」、「第1種農地」、「第2種農地」、「第3種農地」に区分し、転用に関しても基準が設けられています。
＜農地法第4条の許可を要する場合＞
農地の所有者が自ら農地を転用する場合。（転用のみで権利移動なし）
＜農地法第5条の許可を要する場合＞
農地、採草放牧地を転用するために売買・貸借等によって権利の設定・移転をする場合（転用目的での権利移動）